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熱點新知搶先報
內容簡介
30個脫貧翻身的買房故事,全盤托出!
本書包含作者多年來的個人投資房地產的心法分享,以一個單親媽媽的角色,告訴讀者們,買賣房地產不只是砸錢就好,這當中還有許多眉角需要兼顧,才能確保辛苦存下來的錢不會打水瓢……
透過這本書,告訴您:
1.房子就像聚寶盆,冏途人生也能逆轉勝
2.負二代如何運用有限資金,打造美好人生
3.拒當下流老人,就從投資買房開始
名人推薦
POP Radio台北流行廣播電台台長、名節目主持人│林書煒
地產軍師│紅色子房
住商不動產企劃研究室經理│徐佳馨
名主播、名節目主持人│張珮珊
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理│張欣民
包租公律師│蔡志雄
(依姓氏筆畫順序排列)
作者介紹
洪倩宜
地產觀察家、「奇摩房地產」專欄作家
曾任媒體記者、房產研究中心經理、不動產經紀人、「網路地產王」專欄作家,更是善於精打細算的單親媽媽,曾是月光族的她,直到2003年SARS風暴,方才頓悟房地產是人生聚寶盆,開始踏上房地產投資及研究之路。
總結多年實戰心得,她認為,買房不只是為了自己及心愛的家人,更是人生逆轉勝的關鍵!
現在,她將以過來人的角色,協助大家如何規避買房的風險,成功找到最適合自己與家人居住的房子……
奇摩-房地產專欄│house.yahoo.com.tw/list/地產專欄
目錄
作者序
序論 單親辣媽帶路,破解買房的10道陰影
﹝陰影1﹞不吃不喝15年才能買房,置產難如登天?
﹝陰影2﹞買房變屋奴……,但你能租屋過一輩子嗎?
﹝陰影3﹞房價高高掛,你的功課做足了嗎?
﹝陰影4﹞房價好像還會跌?到底何時才能進場?
﹝陰影5﹞老公有房就好?別傻了,另一半的房子╪你的……
﹝陰影6﹞沒有富爸爸,月薪22K,我的購屋頭期款打哪來?
﹝陰影7﹞我既年輕又單身,房子要買哪裡比較好?
﹝陰影8﹞時機歹歹,若失業繳不起房貸,怎麼辦?
﹝陰影9﹞月薪不到4萬元,我有資格辦房貸嗎?
﹝陰影10﹞萬一未來供過於求,現在買房要幹嘛?
★現代人購屋的10大NG心態
CH2 找屋篇
﹝忠告1﹞房子也有理想型,請從熟悉的開始找起……
﹝忠告2﹞招喚親友充當智囊團,購屋快狠準!
﹝忠告3﹞重劃區房子大又新,山高水遠有關係,好鄰惡鄰差很大。
﹝忠告4﹞哪種房子才是銀行眼中的好貨色?
﹝忠告5﹞法拍屋怎麼買?關鍵眉角報你知!
﹝忠告6﹞房仲業務大軍壓境,我該怎麼選?
★購屋準備Step 5
CH3 買屋篇
﹝建議1﹞泳池、健身房公設夯,管理費貴森森,需知建商施工口碑才重要!
﹝建議2﹞不想阿飄來入夢,如何避免買到凶宅?
﹝建議3﹞逐字逐句看仔細,合約可別傻傻簽!
﹝建議4﹞漏水、壁癌糾紛多,交屋驗貨要仔細,自己幫房子做「健檢」!
﹝建議5﹞軍公教、小資及首購族,身份不同房貸差很大,怎麼申辦才划算?
﹝建議6﹞當心毀約沒收訂金,體檢個人財務,還款才輕鬆!
﹝建議7﹞我是「負二代」,37歲時擁有30間套房在收租?
﹝建議8﹞風水煞氣好恐怖,精選風生水起好運屋!
★包租公之爽爽當懶人包
CH4 換屋篇
﹝提示1﹞房子也有7年之癢,你為何想換屋?
﹝提示2﹞不做都更夢,從市區公寓換到郊區別墅
﹝提示3﹞以房養老不求人,堅決向下流老人說不!
﹝提示4﹞不跟兒媳同住,比鄰而居好愜意
﹝提示5﹞房數格局想清楚,外推占用當心被檢舉!
﹝提示6﹞留給小孩的房子是生前贈與好,還是遺贈較划算?
★房地合一新舊制好混亂,房地產到底有哪些稅負?怎樣才能稅稅平安?
詳細資料
- ISBN:9789571374727
- 叢書系列:
- 規格:平裝 / 184頁 / 17 x 23 cm / 普通級 / 單色印刷 / 初版
- 出版地:台灣
- 本書分類:> >
內容連載
大學畢業多年的小梅跟男友最近訂婚,小倆口拍拖時因有規劃要一起買新房,因為交往時就有共識-平時要省吃儉用,約會時盡量少上餐館、電影院,也規定彼此要把薪水的二分之一存進共同開立的帳戶,做為買屋基金,多年下來,兩人倒也積攢了一筆為數不少的購屋資金。有一天小梅突然拿著報紙,沮喪地指著報上斗大的標題「不吃不喝9.35年,買房史上最難」來問我,買房真的這麼困難嗎?那我們豈不是買不起房子了?
當然,事實並非如此,近幾年台灣民眾所得沒有增加,即使房價趨於盤整,2017第一季台灣房價所得比仍來到9.35倍,意思就是說,要9.35年不吃不喝才能買房,但大家可別被嚇到不敢買房子!因為,為何要不吃不喝買房呢?難道不能辦房屋貸款嗎?
「不吃不喝9.35年 買房史上最難」的說法,是內政部營建署統計2016年第3季的房價所得比,算法公式是「中位數住宅總價」除以「家戶年可支配所得中位數」)為9.35倍;全台最高的房價所得比落在台北市是15.52,相當於不吃不喝15年才能買房,負擔最重。
但若進一步比較亞洲鄰近首都的房價所得比,台灣還不算是最苦,僅排名第10名;反觀香港居大不易,居亞洲首都之冠,得不吃不喝38年才買得起房。中國緊追在後,名列第二名,得花37年不吃不喝才買得起房;連日本、韓國、泰國、新加坡等首都皆排行於我國之前。
據估算,首購族北市購屋平均總價約1,779萬元,屋齡30∼40年中古屋平均總價約1,450萬元。新北市方面,600~1200萬的總價則可買到三房公寓或大樓,對於首購族而言負擔較輕。但買房一定要量力而為,以小梅為例,若想電梯兩房的入門款小宅,新北約950萬元即可入住,以貸款八成計算,自備款約需190萬元。
宦官專政最嚴重那一個朝代:唐朝!! 中國歷史上宦官專權的朝代分別有東漢、唐、明。但是東漢和明朝的宦官勢力尚且不能獨掌朝政(比如東漢還經常與外戚分享朝權,明朝的宦官相當於皇帝身上的「寄生蟲」比如你看魏忠賢在天啟朝獨攬大權,但是崇禎一上臺,他就沒戲了)!但是唐朝(這裡指的是唐朝中期以後)則不一樣,唐朝的宦官掌握禁軍,他們甚至能隨意處死大臣、廢立皇帝(參看「甘露之變」宦官一天之內就殺了六百多名大臣、四個宰相、兩個王爺、並囚禁皇帝唐文宗,看看歷朝歷代有這麼狠得宦官嗎?),有所資料顯示,唐朝至少有三位皇帝被宦官害死!另外也有唐朝的皇帝自唐穆宗之後都是是宦官擁立。 唐朝的宦官是從唐玄宗是開始得勢的。開元、天寶年間,宮廷宦官人數激增到3000人,官至五品以上的即達三成。 唐玄宗寵信宦官高力士,連太子都稱他為二兄,諸王、公主稱他為阿翁,駙馬稱他為爺,滿朝的王公大臣無不巴結。唐肅宗繼位的時候,因為宦官李輔國擁立有功,於是受到重用。 中國史上宦官專權唐朝最嚴重,宋朝宦官權力極大,卻很少發生,概因這三點 到了唐德宗的時候,宦官又掌握了軍權。從此以後,宦官的權力膨脹到了極點,甚至連皇帝的廢立都由他們說了算。 從唐穆宗開始到唐朝滅亡,8個皇帝中竟然有7個是被宦官擁立的。唐憲宗是被宦官王守澄、陳弘志所殺,唐敬宗被宦官劉克明、田務成等人所殺,朝廷官員都不敢過問,也沒有人敢追究,皇帝死了,宮中朝上竟相安無事。 在中國歷史上,唐朝是宦官專權最為嚴重的一個王朝。但也有不甘心做傀儡的,比如唐文宗。 寶曆二年(公元826年)十二月的一天,唐敬宗深夜打獵回來,剛進寢宮,蠟燭忽然滅了,這時侍候在一旁的宦官劉克明等人,立即撲上去殺死了唐敬宗,並準備擁立絳王李悟為皇帝, 以執掌大權。宦官頭子王守澄得知以後,馬上擁立唐敬宗的另一兒子江王李涵(後改名李昂)為帝,並率禁軍殺死了劉克明。 李昂即位,是為唐文宗。王守澄自恃擁立有功,在宮內朝中更加飛揚跋扈、不可一世。但飽讀詩書的唐文宗卻不甘心做宦官的傀儡,一心想為被宦官殺死的父皇報仇。 一次,唐文宗生了急病,正好王守澄手下有個精通醫道的官員叫鄭注,王守澄就派他給唐文宗治病。唐文宗服了他的藥,病很快就好了。唐文宗非常高興,召見鄭注,把他提拔為御史大夫。 鄭注有個朋友叫李訓,是個不得志的小官員,聽說鄭注受到皇帝的重用,就帶了一些禮物求見鄭注,希望能得到他的提拔。 鄭注正好想找個幫手,就把李訓推薦給唐文宗。李訓很快得到了唐文宗的信任,後來竟當上了宰相。 此後自唐朝初期一直控制宦官的政策被完全破壞掉後,宦官干政在唐王朝存在了將近150年。在這一個半世紀的時間裡,只有個別的皇帝能夠暫時的控制住宦官勢力,中晚唐的大多數君主都被宦官專權嚴重控制。這種影響在歷史上頗為少見,其惡劣程度最終將唐王朝送上了末路。想要了解唐朝宦官專權的主要表現形式,可以這幾個方面入手,淺析宦官專權對於唐朝封建王權破壞的嚴重性。 唐朝在中國封建歷史中共存在了289年,一共誕生了20位皇帝,令人意想不到的事,其中竟然有9位皇帝是被宦官所選立之人,更有憲宗、敬宗二人,直接死於宦官之手,從這一驚人的數字可以看出,這些皇帝其實都是宦官用來操控朝政的傀儡;通過這一數字更反映了一個殘酷事實,唐王朝有一半的時間都是由宦官所統治操控的,其官宦專政的嚴重性由此可見一斑。試問哪個王朝,會出現由官宦這種廢皇帝的現象呢? 除了對皇帝的控制以外,宦官專權擅政,奪取政權軍權,他們才是唐中後期真正的「皇帝」。的本是直接聽令於皇帝調遣的軍隊,尤其是禁軍中的,更是唐朝朝廷非常重要的一支軍事支柱。官宦奪取軍政權,就是從控制神策軍開始的。建中四年發生了涇原兵變,奉命征討叛軍的涇原兵突然發生叛變,導致唐德宗突然陷入危難之中,當時文臣白志貞本想率領進兵救駕,然而卻無一人聽他命令。最後由上百名宦官挺身而出,在霍仙鳴的帶領下才幫助皇帝成功脫逃。 正是因為這件事情,唐德宗回到長安以後對握有兵權之人十分忌憚,他便將神策軍交給了宦官霍仙鳴和竇文場兩人掌管。不僅如此,唐玄宗為了加強中央武裝力量,極力擴充神策軍,自此以後,宦官成了神策軍的統帥,禁軍的統領權自然而然地落到了宦官手中。擁有了軍權,導致宦官的地位和實力大幅度提升。憑藉著禁軍的實權,宦官開始肆無忌憚地在朝廷橫行,地殺死朝廷命官,挑戰皇帝威嚴。 後來在每一次的宮廷鬥爭中,宦官手中的禁軍在皇位更替中發揮了極大的作用,這讓他們可以輕而易舉地廢君、弒君、立君。其實無論是宦官專權,又或者是朝廷之中有其他勢力威脅的皇權,都是因為這些人手中握有大權,而且這種大權還是皇帝給予他們,並且可以合法使用的權利。這種統領禁軍、宦官專權的局面形成以後,他們的勢力已成,可以輕而易舉地威脅到皇權,最終形成了宦官之禍。 宦官專權對於百姓而言,更是一大災禍。當他們把持朝政,握有軍權之時,已經逐步擾亂了百姓的生活。宦官為了個人私利,制定的兩項制度完全打亂了長安城百姓的普通生活。宦官與朝廷的名義制定了一個「宮市制度」,官宦借著給宮廷採辦物品為由,在長安城裡強行收取了百姓物品,然而他們收取這些普通老百姓的物品,並不是按照市場價格採買進行,反而是用強取豪奪的辦法掠奪老百姓的貨物。導致後來長安城的市場上,凡事見到宮中官宦前來才買,商販全部不再營業,就嚴重破壞了百姓生計。 另一項給百姓帶來危害的制度為「五坊使」,這個機構原是為宮廷飼養狗、鷹、雕、鶻、鷂這五種用來逗樂的動物為主的一個宦官機構。專門負責餵養這些動物的宦官被稱之為「五坊小兒」,他們每次去民間捕捉這5種動物,會故意將捕捉網罩在普通百姓的取水的井口,只有主人家苦苦哀求,多付些銀兩他們才會將網撤去,否則還要凌辱這些人家。這些五坊小二時候去飯館用餐,仗著自己在宮中有宦官勢力庇護,對於前來收取餐費的店主多加毆打、辱罵,而且拒不付錢,這樣的事情在民間屢見不鮮。 但宋朝宦官權力極大,卻很少發生,概因這三點 唐朝時期的宦官專政,不僅給唐朝的政治造成了負面影響,甚至直接對普通百姓都產生了危害。官宦專權看似控制了地方藩鎮,幫助君主維護了中央集權者,由於他們在政治上呼風喚雨,導致了整個社會的黑暗,對於唐王朝的消亡推波助瀾,其危害要遠大於作用。這個在唐朝政治舞臺上飛揚跋扈的政治團體,最終帶領著唐朝走向了滅亡。 說起宋朝的宦官,我們可能就知道童貫。此人可能是宋朝唯一禍亂朝綱、比較壞的宦官了。但實際上此人真的一點不像宦官,他長有鬍鬚,英明神武,常年在外帶兵作戰,還打了不少勝仗,與歷朝歷代宮內的太監相比,他確實一點不像太監。 其實,相比東漢、唐朝和明朝,宋朝宦官的權力絲毫不比他們差。宋太祖趙匡胤是武將出身,所以他嚴格的限制武將的權力,通過杯酒釋兵權,收回了幾個武將的兵權,又大刀闊斧的改革軍事制度,將武將的權力下放給文官。終於沒有武將敢造反,也沒有實力重演黃袍加身。 那麼,宋太祖對文官放心嗎?也不放心。為了防範文官集團,宋朝放開了科舉制度,增加錄取名額,放寬錄取標準,提高被錄取人的待遇,廣泛吸收人才。 以前科舉過了,還要通過吏部的公務員考試才能分配工作,但宋朝取消了公務員考試,只要科舉通過了,一律安排工作。即便暫時無法分配的,也有工資拿,還很高,鐵飯碗。也就是說宋朝養了大批後備官員,隨時補充。競爭壓力大,誰有心思去謀劃了,大家都一心一意為趙宋官家服務,生怕丟了飯碗。 與此同時,宋朝還獨創了一種官差的制度。官員一般都有兩個頭銜,其中一個叫官,一個叫差,差遣的差,個別的官還加有「職」的頭銜。「官」只是說明他可以領取俸祿,差或者職才有實權。差就是差遣,也是實職,擔任實職,才有實際的權力。 舉個例子:在唐代,中書門下兩省的長官中書令和門下侍中是宰相,不用問的,但是在宋代則還要「同中書門下平章事」才是。甚而至於,中書令如果沒有「判中書省事」之差,那就連中書省的事也不能管。同理,只要有此差遣,哪怕官銜再低,也能管事。 如此官稱和實職的分離,使朝廷內外大批官員無所事事,三省、六部、二十四司名義上都有正式官員,但除非皇帝特命,不管本部的職事。《宋史·職官志一》說:「故三省、六曹、二十四司,類以他官主判,雖有正官,非別敕不治本司事,事之所寄,十亡二三……僕射、尚書、丞、郎、員外、居其官,不知其職者,十常八九。」 這樣做雖然造成了一大堆官員沒有事做,同時又有一大堆事情沒有人做,各級官府層次重複,疊床架屋,機構空前龐大,但卻很有利於皇帝直接控制用人大權,他可以隨時提拔官階較低而有才能者擔任要職,也可隨時撤換無能之輩。誰敢不聽話? 所以,文官集團也不敢造次。武將沒權了,文官權力也被限制,那麼,權力到哪裡去了? 皇帝手中。誰距離皇帝最近?宦官和外戚後宮。不過宋朝外戚後宮權力也被限制,宋朝規定外戚只準「奉朝請」,坐享富貴,不準預政,不準管軍,不許通宮禁,不許接賓客,不得任文官或「二府」(中書和樞密院)的職務。女後也是,一律不得干政。 文臣武將、外戚宦官都沒或者限制權力了,就剩下了宦官。所以說,宋朝宦官權力是很大的。邏輯很簡單,權力都集中到皇帝手中,宦官是距離皇帝最近也就是距離權力中心最近的人,皇帝不可能行使全部權力,有一部分權力必然會稀釋到宦官手中。 中國史上宦官專權唐朝最嚴重,宋朝宦官權力極大,卻很少發生,概因這三點 那麼,宋朝宦官具體有哪些權力? 最主要的權力就是參與軍事、掌兵監軍。宋朝的宦官廣泛參與軍權,這是很少見的。據《宋史》記載,北宋43名宦官,其中18名宦官都掌軍權,帶兵打仗的經歷。 宋朝太監不帶帶兵打仗,還廣泛參與軍政活動,負責監督軍隊。43名宦官中,有6名宦官被明文記載可以監軍。除此之外,宋朝宦官還可以監視百姓和百官。由此可見,宋朝的宦官權力並不小,甚至極大。但我們為什麼很少聽說宋朝出現宦官專權禍亂呢? 主要原因有三點。 當然,要回答這個問題,我們先看一下宋朝的宦官機構,宋朝宦官機構叫內侍省。內侍省是宋代宦官的總機構,另設入內內侍省以統轄親信宦官。 《宋史·職官六》說:「入內內侍省與內侍省號為前後省,而入內省尤為親近。通侍禁中,役服褻近者,隸入內省。拱侍殿中,備灑掃之職,役使雜品者,隸內侍省。」 下面我們再來看宋朝限制宦官權力的具體措施。 一是宋朝嚴格限制宦官的數量,防止宦官群體壯大。 鑒於前朝的教訓,所以,宋朝立國之初,就從制度方面,對宦官人數做出了明確規定和限制,防止宦官勢力過大、難以控制。 北宋建國之初,宋太祖規定宦官人數不得超過50人。到宋太宗時有所增加,規定內廷侍官定員為180人。不過北宋後期,由於宋徽宗的昏庸,宦官數量有所增長,一度達到4000多人。儘管如此,與唐末、後唐及南漢等朝代動輒成千上萬的宦官數量相比,北宋的宦官群體並不算大。 北宋之後的南宋,對控制宦官數量也很嚴格,總之有宋一點,對宦官數量的限制一直比較嚴格。 同時,宋朝嚴格宦官養子制度,斷了太監們的念頭。 二是設置了有別於文官集團的官階制度,使不與士人混淆,嚴禁宦官干預政事,如違反規定者,要受到流放二千里或除名的懲處。宋朝授官最高不過「留後」,平日只「供灑掃」。太監到了一定的官銜後,比如遣送出皇宮。 宋朝內侍省的宦官職銜有都都知、都知、副都知、押班、內東頭供奉官、內西頭供奉官、內侍殿頭、內侍高品、內侍高班、內侍黃門等。內侍省宦官職名有左班都知、副都知;右班都知、副都知;押班,內東頭供奉官、內西頭供奉官;內侍殿頭,內侍高品、內侍高班、內侍黃門等。宦官的高級官稱另有內客典使、延福官使、宣政使、宣慶使、昭宣使等。元豐改制後改為通侍大夫、正侍大夫、中侍大夫、中亮大夫、中衛大夫、拱衛大夫等。 三是宋朝嚴禁宦官和文官往來。這樣就避免了宦官和文官相互勾結的現象。
文章來源取自於:
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